Puis-je acheter ma résidence principale en SCI ?

Pour tous vos investissements immobiliers, vous devez vous poser la question de l’achat auprès de SCI ou non : pourquoi faire une SCI ou une indivision pour louer ?

Investir en SCI ou en indivision vous permet d’acheter des investissements locatifs de plusieurs.

En résumé, on peut dire que SCI offre plus d’options et de stabilité au détriment des contraintes de gestion que je vais détailler ci-dessous.

Investir en son propre nom signifie conserver l’investissement locatif à titre personnel, en tant que personne physique.

La création d’une SCI pour un investissement locatif place une entreprise entre l’immobilier et les particuliers. Les particuliers deviennent des partenaires de l’immobilier de la société civile propriétaire de l’investissement locatif.

Voici le résumé de l’article :

1. Avantages et inconvénients de la SCI
2. Quand ne pas créer de SCI ?
3. Avantages fiscaux d’un SCI
4. Avantages Heritage
5. Les vidéos

Avantages et inconvénients de la SCI

Les avantages du SCI

• réaliser un investissement locatif avec d’autres, unir les capacités financières de tous les partenaires

,

• éviter la division
• , réduire le coût fiscal du transfert des investissements, transmettre
• lorsque ses actifs immobiliers
• incluent ou excluent son conjoint, partenaire ou partenaire pour le

protéger le

• fait d’opter pour le régime de l’impôt sur

les sociétés

• reliant sa propre activité professionnelle à une SCI par le biais d’une société holding

Les inconvénients de la SCI

• le coût de la mise en place de l’ICS
• , les contraintes administratives tout au long de la vie des actifs personnels de l’entreprise
• des partenaires dans la limite de leur participation au

capital,

• impossibilité de louer meublé

RÉSUMÉ : investissement locatif : SCI ou nom propre ?

Créer un SCI pour un investissement locatif est intéressant pour l’acheter à d’autres. Si vos revenus et votre capacité de prêt ne vous permettent pas d’investir dans un projet de grande envergure, alors faire appel à des partenaires est une solution pour réaliser votre investissement locatif. Un SCI est beaucoup plus stable et flexible qu’un split.

Attention toutefois à ne pas créer de machine à gaz SCI pour un petit investissement immobilier . La paperasserie et le formalisme sont plus importants que pour un investissement immobilier en votre nom propre. Dans un premier temps, nous éviterons d’acheter un ou deux parkings chez SCI.

Par contre, une fois que le projet d’investissement immobilier locatif est bien défini, vous pouvez créer un SCI et y ajouter les investissements successifs pour regrouper le coût et le temps de gestion.

Le principal avantage de la création d’une SCI est d’investir dans la famille. La transmission des avoirs en présence de plusieurs enfants sera facilitée par le SCI. Le coût fiscal sera également réduit en profitant pleinement des remboursements.

Vous pouvez également éviter les conflits entre héritiers en officialisant les règles de fonctionnement dans les statuts. Je conseille fortement le SCI dans le contexte des familles recomposées.

Une famille ayant un enfant unique aura probablement moins d’intérêt à créer un SCI. La nécessité de partager équitablement l’immobilier n’existe plus.

Bref, l’achat de SCI n’est pas pour tout le monde.

Investir dans la SCI est une optique de gestion de patrimoine. Le SCI me permet également de séparer mes richesses. J’ai investi une partie de mes investissements locatifs dans SCI et une partie en son propre nom.

En fonction des investissements locatifs, du type de propriété, de son emplacement, etc. Je réaliserai l’investissement immobilier dans SCI ou en mon nom propre (à titre personnel et non dans une entreprise).

Quand ne pas créer un SCI pour un investissement locatif ?

La création d’une SCI à investir n’est pas systématique. La création d’un ICS pour un investissement locatif nécessite des efforts et des coûts qui peuvent l’emporter sur les avantages fournis par ICS . L’investisseur immobilier doit peser le pour et le contre avant de créer ou non une société civile immobilière.

Plus de paperasse

Si vous êtes allergique aux papiers, soyez prudent avec IBS. Investir dans le SCI ou en votre propre nom ne nécessite pas les mêmes efforts. Lorsque vous achetez pour votre propre compte, vous vous rendez chez le notaire de manière simple.

Un investissement en SCI nécessite tout d’abord pour créer un SCI . Vous devez rédiger les règlements. Ce document d’une dizaine de pages définit les règles de fonctionnement : qu’est-ce que le objectif de la SCI ? Qui est le directeur ? Quels sont ses pouvoirs ?

Compte tenu de l’importance des montants en jeu, il est utile de recourir à un professionnel du droit. De 1 000€ à 2 000€, un notaire ou un avocat pourra personnaliser les statuts de votre SCI pour l’investissement locatif.

Je vous conseille de bien choisir votre conseiller car certains occuperont un cadre préfabriqué qui vous sera facturé au prix de l’or.

Pour informer les banques, les autorités publiques et toute autre personne intéressée, il est nécessaire de publier une annonce dans un journal juridique. Le coût est de 200 à 400€. Les statuts doivent également être déposés au registre du tribunal de commerce. Le coût de l’inscription est généralement inclus dans les frais de création facturés par le professionnel.

Dans la vie de l’ICS, tous les changements devront être formalisés et cela aura un coût. De même, les décisions prises par le les membres sont mis au vote et rassemblés dans un dossier officiel. Les décisions sont votées lors de l’assemblée générale. Il est nécessaire d’inviter des partenaires et de rédiger un rapport. D’autres travaux s’ajoutent au fait que SCI doit également tenir une comptabilité.

La création d’un SCI pour un investissement immobilier dans un ou deux parkings n’est pas utile. Il est nécessaire d’étudier l’investissement dans un immeuble d’investissement en SCI.

La création d’une SCI à investir ne protège pas les partenaires de la dette

Vous ne devriez pas créer de SCI pour un investissement locatif si vous envisagez de ne pas payer vos dettes. La banque et les autres débiteurs poursuivront d’abord SCI, puis viendront chercher leurs associés SCI.

Les partenaires sont responsables des dettes jusqu’à leurs actions. Si vous avez investi dans 10 % d’une SCI, vous devrez payer 10 % des dettes en cas de faillite de la SCI.

Ne créez pas de SCI pour investir dans des marchands de meubles ou de biens immobiliers

L’ immobilier de la société civile est synonyme d’activité civile. La location nue est une activité civile par nature, tandis que la location meublée ou l’achat de revente sont des activités commerciales. Ils sont imposés dans la catégorie BIC : bénéfices industriels et commerciaux.

Les autorités fiscales tolèrent le LMNP dans une LIC tant que les revenus du LMNP ne dépassent pas 10 % du revenu de la SCI. C’est assez marginal.

Si vous souhaitez comparer les régimes fiscaux du LMNP avec ceux du SCI, cliquez ici.

De par sa nature, SCI exclut toute activité commerciale de par son caractère civil. Il peut y avoir quelques exceptions et je vous engage à les mettre en œuvre avec un professionnel pour éviter des problèmes de gestion.

Ne pas plaire à votre avocat ou à votre comptable

Selon votre interlocuteur, il se peut que vous ne voyiez que leur intérêt personnel pour la création de la société. Un notaire ou un avocat vous facturera des frais pour la création du SCI. Vous en avez vraiment besoin ?

… La création d’un SCI pour un investissement ou non dépend de la situation de chacun. Si vous envisagez de transférer vos investissements locatifs à vos enfants, si vous achetez avec votre famille, SCI peut être avantageux pour investir dans le loyer.

Les avantages fiscaux d’une SCI pour un investissement locatif

Optimisez la transmission des investissements immobiliers

Le SCI peut être créé avant ou après l’investissement locatif. Les parents introduisent un bien dans la SCI qui constitue ou établisse une SCI pour acquérir un investissement immobilier.

Il me semble que SCI offre une flexibilité extraordinaire par rapport à l’achat en votre propre nom. Au lieu de nous séparer de l’immobilier, nous partageons des actions de sociétés. Il est beaucoup plus flexible que partager.

Il n’est pas nécessaire de retourner chez le notaire. Nous pourrons le faire dans un coin de la table, un soir, quand nous aurons décidé. Si vous souhaitez officialiser le transfert d’actions SCI, il vous suffit de vous procurer un avocat ou un modèle sur Internet.

Vous pouvez vendre 10, 20, 30, 50 % des actions de votre entreprise. Il est beaucoup plus compliqué de renoncer à une partie d’un bâtiment que vous possédez.

Pour en savoir plus sur les avantages fiscaux de SCI, consultez cet article.

Profitez des allégements fiscaux

Investir dans le SCI vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal en termes de transfert de capitaux propres.

Pour une transmission parent-enfant, un investissement locatif peut être exonéré d’impôt jusqu’à concurrence de 100 000€. Nous pouvons répéter l’opération tous les 15 ans.

SCI vous permet de transmettre exactement 100 000€ car il est divisé en actions. Par conséquent, les parents peut choisir de transmettre un montant égal ou inférieur au montant de l’exemption.

Donner un investissement locatif (hors SCI) d’une valeur supérieure à 100 000€ génère automatiquement des impôts que la création d’une SCI permet d’éviter.

Transmettre un investissement locatif financé par la dette

C’est une autre raison d’investir dans un loyer dans SCI ou en votre nom propre. En son nom propre, ce qui est pris en compte, c’est la valeur brute des biens immobiliers loués. En SCI, c’est la valeur nette du prêt qui sert de base au calcul des mutations.

Si vous soumettez un investissement immobilier en votre nom propre de 200 000€, l’assiette fiscale pour le calcul de la taxe est de 200 000€.

La création d’une SCI pour un investissement locatif financé par un prêt permet de réduire l’assiette fiscale du montant du prêt. Si vous avez emprunté 150 000€, l’assiette fiscale est seulement 50 000€ car le capital restant dû diminue la valeur de l’investissement locatif.

Tous les investisseurs immobiliers (ou presque) utilisent l’effet de levier bancaire. Idéalement, ils aiment investir dans un SCI sans contribution et voici comment procéder ! Créer une SCI à investir est une idée pour réduire les impôts en transmettant les investissements locatifs là où il reste de la dette.

En bref, la création d’un SCI à investir est avant tout une lentille de transmission. J’ai prévu certaines clauses dans mes statuts afin de pouvoir les transmettre à mes enfants ou à ma femme.

S’il m’arrive quelque chose, mes investissements locatifs seront transférés plus facilement. Les coûts de transmission seront réduits par rapport à un investissement en son propre nom.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le pouvoir de SCI d’acheter plus de biens immobiliers, cliquez ici pour une formation gratuite.

Fiscalité : faut-il créer une SCI pour investir ?

Au cours de l’expérience SCI, l’entreprise ou ses partenaires devront payer des impôts : impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu. Ce choix est déterminé dès la création de l’entreprise.

Il est donc dans l’intérêt des investisseurs immobiliers de comprendre les implications de chaque plan avant de créer un SCI pour les investissements locatifs.

Pour ceux qui aiment comprendre dans quoi ils s’embarquent, voici comment choisir entre SCI IR ou IS.

Investir dans l’ICS en impôt sur le revenu des particuliers

Lorsque le SCI est transparent, les revenus SCI tombent dans l’assiette fiscale des partenaires. Chaque année, ils devront payer des impôts en fonction de leur tranche d’imposition.

En matière d’impôt sur le revenu, vous payez des impôts chaque année, même lorsque vous remboursez un prêt. C’est là que c’est le plus difficile, car il faut sortir de l’argent de sa poche en général.

Lorsque vous vendez la propriété en SCI imposée à l’IR, vous n’avez pas de surplus à payer après 30 ans de détention. Par conséquent, la création d’une SCI imposée à l’IR peut être intéressante pour les investissements locatifs où la possibilité de fonds propres élevés est forte.

Pour les grands investisseurs immobiliers ou les personnes qui gagnent déjà bien leur vie, les revenus immobiliers seront lourdement imposés. La création d’une SCI dans le SI pour un investissement locatif vous permet de constituer un patrimoine sans augmenter vos impôts.

Investir dans la SCI en fiscalité des sociétés

Lorsque SCI aura opté pour l’impôt sur les sociétés, elle paiera l’impôt lui-même chaque année. Les associés n’auront rien à payer.

Lorsque vous remboursez le prêt et que vous êtes propriétaire de la propriété, vous payez très peu d’impôt en SCI à l’IS.

Si vous ne recevez pas d’argent de SCI, vous ne payez pas d’impôts personnels en tant qu’associé.

Le système fiscal doit être adapté au type de propriété. Plus les travaux et les dépenses sont déductibles, plus l’impôt sur le revenu sera intéressant.

J’ai choisi une propriété qui n’est pas en ruine et sans beaucoup de travaux, car je ne veux pas avoir d’entretien à faire. Si un artisan me facture 1 000€ pour le travail, cela me coûte 850€, car j’ai une économie d’impôt de 150€ (taux IS = 15 %). Ce n’est pas très intéressant.

Avec un travail plus substantiel, je crée une deuxième SCI en IR pour profiter de la déduction du travail de mon héritage.

SCI in IS est un shell sur qui capitaliser. C’est un peu comme une assurance-vie. Vous y mettez de l’argent, puis vous le retirez quand vous le souhaitez, lorsque vous prenez votre retraite, que vous vendez la propriété ou que vous percevez un loyer. Certains investisseurs utilisent une SCI pour acheter des parts ISPA et réduire leurs impôts.

Pour investir davantage dans mon SCI IS, je l’ai connecté à mon SAS par l’intermédiaire d’une société de portefeuille. Par Par conséquent, les bénéfices de mon entreprise peuvent être transférés à mon SCI sans frais (ou presque). Cela ne serait pas possible sans ce régime de tenure. Plus de schémas et d’exemples de SCI liés par des sociétés de portefeuille ici.

D’autre part, le recouvrement de l’impôt est effectué lors de la revente du bien immobilier. Ce régime peut être intéressant en vue de préserver les actifs à long terme.

Grâce à la comparaison IR IS avec un logiciel comme RentACI, vous pouvez choisir le meilleur système fiscal pour vos investissements.

Voici un article détaillé pour calculer les performances du SCI en IR et SI.

Les avantages en actions d’une SCI d’investissement

Pour rappel, une société immobilière civile est une entreprise dont le but est de posséder et d’administrer la gestion de biens immobiliers. Vous pouvez vous occuper des investissements locatifs ou non. Dans tous les cas, il faut au moins deux personnes pour créer un ICS. En fait, qui a dit société, signifie (souvent) regrouper des personnes (appelées associés) pour atteindre un objectif commun : ici, acheter et gérer des biens immobiliers.

Le SCI est généralement composé de membres de la même famille. Voici un deuxième article sur la création de la famille SCI. Il peut également être créé par des amis ou des investisseurs. La création d’un bien immobilier de la société civile à investir permet d’en acheter plusieurs et de mettre en commun les ressources financières de chacun des partenaires.

Un partenaire est une personne qui détient des parts dans la SCI . Plus vous avez investi d’argent, plus vous détenez de parts et de pouvoirs au sein de SCI. Le manager est (souvent, mais pas toujours) la personne forte de l’IBS. Vous pouvez choisir des locataires, commencer un emploi ou même emprunter pour acheter ou vendre la propriété sans consulter les autres partenaires.

Préférence de SCI à Invision pour les investissements locatifs

L’indivision est une situation juridique dans dont au moins deux personnes possèdent ensemble la même propriété. Il est possible d’acquérir une propriété, directement, de manière indivisive. Les acheteurs sont alors propriétaires en fonction de leurs contributions.

Investir avec d’autres personnes peut se faire en SCI ou en votre propre nom (division). Voici les inconvénients de la division :

• L’état d’indivision n’est pas une situation durable. Pour les investissements locatifs, nous avons besoin de stabilité pendant de nombreuses années. La législation précise que « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ». À tout moment, un particulier peut réclamer le recouvrement de sa part même si cela peut entraîner la vente de la propriété. Par conséquent, la situation d’indivision est instable et ne favorise pas les investissements locatifs.
• La gestion est codifiée par la loi. Plus les décisions ont de conséquences, plus il faut recueillir de votes. Un responsable peut être nommé par un accord d’une durée maximale de 5 ans.

La création d’une SCI pour un investissement locatif offre une grande stabilité aux investisseurs par rapport à une scission. La création d’un SCI à investir permet de réunir plusieurs personnes autour d’un projet commun (achat d’appartements, investissement locatif dans un bâtiment industriel, immeuble d’investissement…). Un SCI peut accueillir à la fois un projet professionnel et un bien familial destiné à être préservé.

L’arbitrage des biens et des relations est plus facile dans SCI

Il est assez courant de voir des conjoints ou des cohabitants créer une SCI pour réaliser un investissement locatif. La création de SCI permet d’organiser ou non la succession du couple marié.

Dans le mariage, il existe de nombreuses possibilités de contrat. La séparation des biens porte bien son nom. Chacun des conjoints possède sa propre succession. En théorie, les deux les conjoints ne possèdent pas de biens en même temps.

SCI permet de créer un îlot de communauté. L’investissement immobilier est détenu par une société dont les actions sont partagées entre les conjoints. Les règles de gestion, de revente et d’organisation sont soumises aux lois de la SCI et non à celles du mariage.

Certains conjoints ont un héritage commun. Nous parlons de régimes communautaires universels ou de régimes communautaires réduits au profit. Encore une fois, la création d’une SCI pour un investissement locatif peut permettre à un conjoint d’investir sans l’autre.

Investir dans l’immobilier est risqué. Un conjoint peut s’associer à une personne extérieure à la famille pour réduire les risques. SCI et les investissements locatifs qu’elle détient sont la propriété exclusive du conjoint investisseur.

La création d’une SCI pour un investissement immobilier est intéressante pour les partenaires ou partenaires PACS. Une fois de plus, SCI vous permet d’investir avec ou sans votre partenaire ou partenaire.

En termes de protection, le SCI fournit une solution supplémentaire car on peut s’attendre à ce que le survivant profite de l’utilisation du bien. Dans de nombreux cas, la survivante peut entrer en conflit avec ses enfants ou avec le parent survivant d’un enfant issu d’une union antérieure. Selon les cas, le survivant pourrait être expulsé de son domicile.

Les vidéos

Investir dans une SCI imposée par l’impôt des entreprises (SCI IS) peut sembler inutile, voire contre-productif ! Cependant, c’est vers ce choix que j’oriente mes investissements immobiliers depuis 2015. Ce sont les raisons qui m’ont poussé à créer un SCI en SI pour mes investissements locatifs.

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