Qu’est-ce que le droit d’accès et d’adaptation ?
Cecilia Stenfalk, avocate au cabinet d’avocats Landahl, décrit une décision de la cour d’appel sur le retard d’accès au local et les conséquences de la peine.
Il est courant qu’un bail local soit signé entre le propriétaire et le locataire avant que le lieu ne soit terminé ou réorganisé pour le locataire. Les parties s’accorderont ensuite sur une date d’accès qui est plus en avance que la signature effective de l’accord, de sorte qu’il devrait y avoir le temps de terminer les locaux.
Parfois, le propriétaire et le locataire se séparent une fois achevés en travaillant à tour de rôle sur les lieux jusqu’à la date d’admission. Malheureusement, il arrive parfois que, pour une raison ou une autre, le lieu ne soit pas terminé lorsque l’accès doit avoir lieu.
Cette situation est régie par l’article 12, § 13 du Code foncier, qui établit que le locataire a droit à une réduction équitable du loyer et à ce droit de résilier le contrat prévu à l’article 11.
Il L’article 11 exige que la pénurie revêt une importance importante et qu’elle ne peut être corrigée sans délai ou que le propriétaire n’a pas remédié à la pénurie sans délai après avis du locataire, afin que le locataire puisse résilier le bail.
Le locataire a même droit à une indemnisation pour les dommages, si le propriétaire ne démontre pas que le retard n’est pas dû à sa propre négligence.
Arrêt de la Cour d’appel du 13 octobre 2016 dans l’affaire n° T 11730-15 La Cour d’appel de Svea s’est prononcée sur la question du droit du locataire à la résiliation dans un tel cas décrit ci-dessus. Le propriétaire avait loué un local qui n’était pas encore terminé et l’accès était prévu en janvier 2014.
À l’automne 2013, il est apparu que le site n’aurait pas le temps d’être achevé à temps, laissant l’accès à quelques mois de retard. Le locataire a ensuite levé le contrat.
La question en l’espèce était de savoir si le locataire avait engagé responsabilité à l’égard du propriétaire à l’occasion de la suspension ou si le locataire dans la situation naissante avait eu le droit de résilier le contrat. Le fait que le locataire ait le droit de déclassifier la rupture de contrat du propriétaire revêt une importance capitale pour le locataire.
Le locataire a perdu devant le tribunal de district et a fait appel devant la cour d’appel.
L’ évaluation de la Cour d’appel tient compte du fait que le montant peut être similaire à un achat manufacturier d’équipement complexe ou d’articles de grande valeur dans le cadre du droit d’achat, et que dans de telles situations, il n’est normalement pas aussi important que la livraison soit effectuée à un moment convenu.
La même exigence selon laquelle la rupture du contrat revêt une importance importante pour l’acheteur afin de lui donner le droit de rétractation est contenue dans le droit d’achat et constitue un principe général du droit des contrats. La finalité de l’achat/location de l’acheteur/locataire doit être prise en compte, selon la Cour d’appel.
Dans ce cas, la location était de dix ans et les locaux seraient adaptés et entièrement reconstruit en fonction des besoins du locataire. La Cour d’appel n’a pas considéré que le but et les attentes du locataire concernant le bail seraient erronés en cas de retard d’accès.
De plus, il n’était pas contesté que le locataire pouvait rester dans son ancien local après la date d’admission spécifiée et que cela s’était produit. Il n’est pas non plus ressorti de l’affaire que le propriétaire a agi de façon déloyale et a donc causé le retard.
La conclusion de la Cour d’appel en l’espèce était que le retard ne constituait pas une lacune matérielle telle que requise pour que le locataire ait le droit de lever le bail en raison du fait que le lieu n’était pas terminé à la date d’admission. Le congédiement du locataire était donc injustifié et le propriétaire avait droit à des dommages-intérêts de la part du locataire.
Le locataire a fait appel de la décision de la Cour d’appel devant la Cour suprême qui a décidé de ne pas accorder de permis de probation. La Cour d’appel est donc d’avis fixe.
Impacts Bien entendu, il est difficile d’estimer combien de temps il faut pour compléter un local. Un conseil pour de telles installations est de disposer d’un horaire généreux capable de résister aux imprévus, surtout si le propriétaire et le locataire doivent compléter le lieu à tour de rôle.
Un calendrier défini conjointement facilite également la coopération. En fonction de l’aménagement étendu et avancé des locaux, cela peut affecter la capacité du locataire de résilier le contrat si les locaux ne sont pas achevés à temps.
Cependant, il est important que le propriétaire se souvienne que même si le locataire n’aurait pas le droit de déclassifier en raison d’un retard dans l’achèvement, le locataire peut tout de même avoir droit à une réduction de loyer et éventuellement à des dommages en vertu des mêmes dispositions.
Cependant, un effet positif pour le propriétaire de l’affaire est qu’un investissement coûteux pour l’aménagement des locaux n’est pas si facile pour le locataire de « jeter » en levant le bail uniquement parce que les locaux ne sont pas terminés à temps.
Faucon en pierre de Cecilia
Avocat au cabinet d’avocats Landahl avec un accent particulier sur le droit de la location et des contrats.
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