Vendre un bien immobilier peut engendrer une plus-value conséquente, souvent sujette à une imposition lourde. Toutefois, certaines exonérations permettent de réduire, voire d’annuler cet impôt. Ces exonérations ne sont pas automatiques et répondent à des critères précis. Par exemple, la durée de détention du bien joue un rôle fondamental, tout comme la nature du vendeur et l’affectation du bien.
Pour bénéficier de ces allégements fiscaux, pensez à bien respecter des conditions spécifiques. Le vendeur doit prouver que le bien vendu est sa résidence principale ou justifier d’une cession dans un cadre particulier, comme une première vente ou le réinvestissement des gains dans l’achat d’un nouveau logement.
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Plan de l'article
Critères d’exonération de la plus-value immobilière
La législation fiscale française prévoit plusieurs critères d’exonération pour la plus-value immobilière. Ces critères sont principalement influencés par la durée de détention du bien et la nature du vendeur.
Durée de détention
L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est acquise après un délai de détention de vingt-deux ans. Un abattement progressif est appliqué au-delà de la cinquième année de détention.
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- Entre 6 et 21 ans : abattement de 6 % par an.
- 22ème année : abattement de 4 %.
Pour les prélèvements sociaux, le délai de détention pour une exonération totale s’étend sur trente ans avec des abattements spécifiques.
Nature du vendeur et affectation du bien
Certains biens bénéficient d’une exonération totale dès la vente. C’est le cas de la résidence principale. La plus-value réalisée lors de la vente est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention.
Pour les premières cessions d’un logement autre que la résidence principale, l’exonération s’applique sous certaines conditions : le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale dans les quatre ans précédant la vente et doit réinvestir la somme obtenue dans l’achat de sa résidence principale.
Exonérations particulières
Des exonérations spécifiques s’appliquent aussi aux personnes âgées, invalides et non résidents sous certaines conditions. La cession de biens à des organismes de logement social est totalement exonérée de plus-value.
Pour les cessions en zone tendue, un abattement exceptionnel de 70 % peut s’appliquer sur les plus-values de terrains à bâtir et des immeubles bâtis, favorisant ainsi le développement du logement dans ces zones.
Conditions spécifiques pour les résidences principales et secondaires
Résidence principale
La vente de la résidence principale bénéficie d’une exonération totale de la plus-value immobilière, quel que soit le délai de détention du bien. Cela s’applique aussi à ses dépendances immédiates, telles que garages et jardins, à condition qu’elles soient cédées simultanément.
Résidences secondaires
Pour les résidences secondaires, l’exonération n’est pas automatique. La première cession d’un bien autre que la résidence principale peut bénéficier d’une exonération sous certaines conditions : le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années précédant la vente, et les fonds doivent être réinvestis dans l’achat d’une nouvelle résidence principale dans un délai de deux ans.
Tableau récapitulatif des durées d’exonération
| Type de bien | Conditions d’exonération |
|---|---|
| Résidence principale | Exonération totale, sans condition de durée |
| Première cession d’une résidence secondaire | Exonération sous conditions spécifiques (non-propriétaire de résidence principale, réinvestissement) |
Ces conditions spécifiques encadrent les exonérations et visent à encourager la mobilité résidentielle tout en évitant les abus.
Exonérations particulières et cas spécifiques
Personnes âgées et invalides
Les personnes âgées et invalides peuvent bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière sous certaines conditions. Le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder un certain seuil et elles doivent être non imposables sur la fortune immobilière l’année précédant la cession.
Non résidents
Les non résidents peuvent aussi prétendre à une exonération. Pour cela, ils doivent être ressortissants d’un État membre de l’Union européenne ou d’un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative pour lutter contre la fraude et l’évasion fiscales. La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant le départ de France.
La cession d’un bien immobilier au profit d’organismes en charge du logement social bénéficie d’une exonération totale de la plus-value. De même, la cession du droit de surélévation est exonérée sous réserve que le cessionnaire s’engage à achever des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans.
Zones tendues
En zone tendue, un abattement exceptionnel de 70 % s’applique pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values de cessions réalisées sur des terrains à bâtir et des immeubles bâtis. Cette mesure vise à encourager la construction de logements dans les zones où la demande est particulièrement forte.
